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起诉时应选择相邻权还是区分所有权?

  一、案例

 

  原告袁某诉被告袁某某业主共有权纠纷一案

 

  原告袁某

 

  被告袁某某

 

  原告袁某诉称:与被告系上下邻居关系,1999年底,被告进行房屋装修时,擅自破墙开门开窗,将五层共用平台占为私用,在上面种植花草,放置石桌、石凳等。还在通往五层共用平台的五层共用走道上安装铁门,将铁门之内的共用走道作为厨房占用,妨碍原告及其他居民进出五层共用平台。后经居民投诉,2004年在区房地局的干预下,被告拆除了上述部分违章搭建。2006年底,被告又擅自在五层共用平台上搭建阳光房,该阳光房房顶距原告窗户仅90厘米,严重影响原告安全。为此,原告多次与被告交涉,但被告置之不理,给原告人身安全及身心健康均造成严重影响。故原告起诉法院要求判令被告:1、拆除搭建在瞿溪路五层共用平台上的阳光房,恢复共用平台原状;2、排除通向五层共用平台的妨碍,拆除搭建在瞿溪路五层共用走道上的厨房,恢复五层共用走道原状;3、赔偿原告精神损害费人民币3,000元。

 

  被告袁某某辩称:瞿溪路四层屋顶上的阳光房非被告搭建,五层走道上搭建的厨房系被告的前任住户所为,且与居住六层的原告无任何关联,不影响原告的通风、采光和通行,对此,原告没有诉权。综上,要求法院驳回原告的所有诉讼请求。

 

  法院查证的事实:原、被告分别系上海市瞿溪路606室、506室房屋的权利人。2005年5月被告与上海万豪置业有限公司签订《住房转让协议书》,取得506室房屋的所有权。协议书补充条款载明:该房价中含铁门内过道及平台,系505室、506室二户独自使用。上述平台及原告所诉的五层共用平台系瞿溪路四层屋顶。1999年6月,被告住于505室(系被告妻子所有)。2003年1月13日,上海市卢湾区房屋土地管理局(以下简称“房地局”)向被告前任住户宋某发出2120340��号《行政处罚决定书》,该决定书载明:因擅自在房屋东墙开窗,限2003年1月19日以前改正,恢复原状。同年1月15日,房地局向被告及妻子黄某某(505室房屋所有权人)发出2120340��号《行政处罚决定书》,该决定书载明:因占用共用部位,安装铁门和水泥栏杆,擅自门改窗,破墙开门。限2003年1月22日以前改正,恢复原状。因被告逾期未履行,房地局于同年6月向本院申请执行。2004年4月房地局以当事人通过协调处理已于2004年4月22日履行了部分拆违义务,其余违章行为待平改坡工程施工时一并处理为由撤回申请执行。2006年起被告陆续在四层屋顶上搭建阳光房、种植绿化。以上事实由原告提供的房屋资料、照片,被告提供的《住房转让协议书》、《行政处罚决定书》,本院制作的庭审笔录等证据予以佐证。

 

  法院判决及其理由:不动产的相邻方应当按照有利于物业使用、安全、方便、合理的原则,正确处理相邻关系。给相邻方造成妨碍的,应当停止侵害、排除妨碍。行为人擅自占用业主共有部分、改变其使用功能,权利人请求排除妨碍、恢复原状,人民法院应予支持。本案中四层屋顶及五层走道均系业主共有部分,被告擅自在四层屋顶上搭建阳光房,并将五层走道改作厨房占为己用。经现场查看,被告搭建的阳光房房顶距原告窗户仅90厘米,客观上影响原告的居住安全。故原告作为与被告同号房屋606室的权利人,要求被告拆除搭建在四层屋顶上的阳光房;拆除搭建在五层走道上的厨房,恢复五层走道原状的诉讼请求,与法无悖,本院予以支持。但原告要求被告赔偿原告精神损害费人民币3,000元的诉讼请求,与法无据,本院不予支持。关于被告称原告所诉的违章搭建大部分系其前任住户所为,与其无关一节,本院认为,违章搭建即便由被告前任住户搭建,但已随房屋一起转让给被告,其从搭建物上获得的利益理应承担相应的民事责任,故该抗辩理由,本院不予采纳。被告虽称阳光房非其搭建,其妻黄某某在另案中也称阳光房系己搭建,但被告与黄某某作为夫妻,且共同使用阳光房,因此被告亦应对该阳光房的拆除承担责任,故被告该抗辩理由,本院亦不予采纳。据此,依照《中华人民共和国民法通则》第八十三条、第一百三十四条第一款第(二)项,《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款第(一)项、第十四条之规定,判决如下:(1)袁某某于本判决生效之日起三十日内拆除上海市瞿溪路四层屋顶上搭建的阳光房;(2)袁某某于本判决生效之日起三十日内拆除安装在上海市瞿溪路五层走道上的铁门及其附件;将上海市瞿溪路五层走道通往四层屋顶之间的窗恢复成原来的门;(3)袁某某于本判决生效之日起三十日内清除安装在上海市瞿溪路五层走道上的厨房设备及放置的所有物品,恢复走道原状;(4)驳回袁某的其余诉讼请求。

 

  二、法律制度的选择

 

  关于本案主要有两种观点:

 

  一、原告与被告系上下楼邻居关系,也可以运用相邻关系来化解他们之间产生的矛盾冲突。以被告的行为危害其居住安全为由,以相邻关系作为其权利救济的法律依据。

 

  二、案中的原、被告是同一栋建筑物区分所有的区分所有人,可以适用建筑物区分所有权制度来解决他们之间的纠纷。

 

  个人观点:

 

  本案中涉及到建筑物区分所有权制度和相邻关系两项制度。虽然这两项制度有一些交集,但也还是有很大的区别。建筑物区分所有权和相邻关系的主要区别如下:

 

  ①性质不同。建筑物区分所有权是一种特殊的所有权,由专有权、共有权以及成员权相结合而成,属于独立的一种物权。相邻关系,并不是一种独立的物权,其本质是相邻不动产所有权或者使用权的适当扩展或限制。

 

  ②主体不同。建筑物区分所有权主体必须是所有权人。相邻关系的主体是相互毗邻的不动产的所有人或使用人,此处不限于是所有权人。

 

  ③客体不同。建筑物区分所有权的客体指的是区分建筑物的专有部分和共有部分。相邻关系客体一般是指相邻各方行使不动产所有权行为,强调的是所有人或使用人可要求邻人提供方便,正当行使自己的所有权权益,同时又要为邻人利益方便,接受必要限制。

 

  ④内容不同。建筑物区分所有权的内容包括对专有部分的权利义务,基于共有部分而形成的权利义务,以及依成员权而享有的权利和承担的义务。相邻关系内容包括:相邻一方有权要求相邻另一方提供必要的便利,相邻另一方应当在必要的限度内给予方便。可以说此为对不动产所有权的扩张;相应的,在他方要求己方提供必要便利时,己方得负担一定限度的容忍义务,也就是限制己方权利的行使。

 

  由于建筑物区分所有权人对建筑物的共有部位享有共有权,某区分所有人对共有部位的不当使用而妨碍到其他区分所有权人的合法权益时,其他区分所有权人既可以基于对共有部位的共有权也可以基于相邻关系对不当使用共有部位的区分所有人提出排除妨碍的请求。相较而言,基于共有部位的共有权提出的请求权为物上请求权。即物权人对物的支配因受到他人妨碍而出现缺陷时,为回复其对物的圆满支配状态而产生的请求权。该请求权行使的条件为:已构成现实的妨碍;妨碍须是干预、影响了自己正常行使权利且形成妨碍的行为须是违法或无正当理由。反之,若基于相邻关系行使排除妨碍请求权,其条件为相邻的所有人或使用人的使用给其他共有人或共有人的使用造成了妨碍。可见,物上请求权以恢复物权的正常行使为目的,而相邻关系是对权利的限制或扩张,两者存在竞合的可能。

 

  具体到本案中,原告也是既可以基于建筑物区分所有权人的地位提起物上请求权之诉,又可以以相邻关系为由请求救济的权利人。具体基于何种理由起诉原告可以自由选择。当然作为原告肯定选择对其权利救济最为有利的法律制度加以适用。

 

  若本案适用相邻关系的话,原告的三个诉讼请求中只有“拆除搭建在瞿溪路五层共用平台上的阳光房,恢复共用平台原状”此一个诉讼请求能得到法院的支持。从原告的诉称中可知,被告擅自在五层共用平台上搭建阳光房,该阳光房房顶距原告窗户仅90厘米。此阳光房已经威胁到了原告的居住安全。原告以相邻关系起诉能得到法院的支持。但是关于被告占用走道搭建厨房的行为并没有对原告不动产所有权的行使造成影响仅以相邻关系为由起诉是得不到法院的支持的。

 

  综上所述,本案只有适用建筑物所有权制度,原告的权利才能得到最大限度的救济。

 


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