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论共有设施损坏赔偿诉讼中物业公司的诉讼主体资格

作者:刘朋朋   单位:北京大成(石家庄)律师事务所   微信:13833125492

财产损害赔偿纠纷诉讼权利来源于物的所有权,小区的物权分为两种一种是专属物权,另一种是共有物权。对于专属物权其相关诉权的行使显示属于物权的所有者或所有者授权的第三方与物业公司不存在关联,但作为共有物权,其所有权属于全体业主,但做为物业公其具有维护业主安全及维护小区秩序及掌握、使用维修资金的特定责任,对于物权的损害其具有相应的责任进行修复,在相关共有设施损坏时物业公司是否具有相应的损坏赔偿诉权?

首先,关于物业公司的法定地位,根据《物业管理条例》第三十五条规定“业主委员会应当与业主大会选聘的物业管理企业订立书面的物业服务合同。” 该法第三十六条规定“物业管理企业应当按照物业服务合同的约定,提供相应的服务。”《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定:“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同,以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同,对业主具有约束力。”可以看出,物业公司与业主之间是合同关系,其管理及服务权来源于物业服务合同的约定,即包括业主授权开发商与物业公司签订的《前期物业合同》还包括业主大会成立以后签订的《物业服务合同》。

其次,从法律的授权来看,根据《物业管理条例》第十一条规定“改建、重建建筑物及其附属设施由业主共同决定”且该法第五十五条规定“物业存在安全隐患,危及公共利益及他人合法权益时,责任人应当及时维修养护,有关业主应当给予配合。责任人不履行维修养护义务的,经业主大会同意,可以由物业服务企业维修养护,费用由责任人承担。”,可以看出即使物业公司的服务存在特殊性但对于物权的修复仍得征求全体物权人的意见,即物业管理公司对物业进行管理的权利最终来自于业主的委托和授权,物业公司进行维修养护的需要经过物权人的同意,法律并没有明确给予其诉权。此外,根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条规定“业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约,实施妨害物业服务与管理的行为,物业服务企业请求业主承担恢复原状、停止侵害、排除妨害等相应相应民事责任的,人民法院应予支持。”赋予了物业公司一定的诉权,但该诉权所针对的是妨碍物业公司使用服务和管理权,其权利来源基础为全体业主所赋予的服务和管理权,而不是物权,其诉讼目的只能是物业服务和管理而不是物权损失的赔偿。

再次,物业公司是否可以通过全体业主的授权来获得诉权,从理论上讲财产损害赔偿请求权属于侵权之债债权请求权的一种,并非确定性的债权权益,不确定的侵权之债债权请求权及诉权从权利性质上来说,均不应由当事人之间自由转让。但是根据《物业管理条例》第五十四条的规定,在全体业主授权的情况下,物业单位有修复的义务并且修复的费用是由责任人承担,而向责任人的追偿主体,笔者认为根据权利义务相统一及简化诉讼程序,最便利的维护广大人民群众财产权益方面考虑,应该确认物业公司在获得相关授权后的诉权((2015)威民一终字第1153号)。在业主大会没有成立之前,该授权只能是临时管理规约或者前期物业合同,在由建筑单位履行业主大会部分职能的情况下,只有业主将相关的诉讼权利授权给建设单位并允许转授权的情况下,物业公司可以从建设单位获得授权行使诉讼,在建设单位未获得授权的情况下,物业公司可依据前期物业合同业主所赋予的权利来行使诉权。在上述合同都未授权的情况下,物业公司并不能直接行使诉权,此外还需注意的是,临时管理规约和前期物业合同的有限期截止到业主大会成立制定的业主管理规约和签订的物业管理服务合同,需要根据业主大会是否成立来区分诉权的基础来源和获得相关的授权。

最后从司法判例上看,在各地司法实践中对于物业公司是否可以原告起诉共有部分的损害赔偿并没有统一的认识。一种观点认为,物业公司作为共有部分的管理者,其在相应事故发生后履行着管理者的职责,修复了相关损失,花费了一定的费用,因此其享有相关的索赔诉权,如(2010)长民三(民)初字第959号判决、(2017)川01民终9079号判决等;另一种观点认为,在无法定及约定的情况下,所有权与损害赔偿请求权不能分离,物业公司并不具有相关的诉权,如(2015)威环民初字第1100号裁定、(2017)鲁06民终4763号等。

综上,笔者认为在物权不发生转移且法律没有特别约定或者权利人没有特别授权的情况下,小区共有设施损害赔偿的诉权与所有权并不能分立,物业单位并不能以其管理者身份起诉要求财产损害赔偿。而在全体同业同意由物业公司修复,且将债权转让或者诉权授予物业公司的情况下,从简化诉讼程序,最便利的维护广大人民群众财产权益的角度出发,应该确认物业公司享受相关的损害赔偿请求权。


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